Pułapki przy zakupie mieszkania – Księga Wieczysta

mieszkanie SzczecinKażdy z nas marzy o własnym mieszkaniu, o własnych przysłowiowych „4 kątach” i nie ma tu znaczenia czy kupujemy mała kawalerkę o pow 25 m2 za 120 tyś, czy 4 pokojowy apartament o pow 120 m2 za 500 tyś.

Kupno mieszkania jest  faktem bardzo stresogennym. Wiadomo, nie dość, że wydajemy bardzo duże pieniądze to czasami zakup jest na całe życie. Kupując wytęsknione swoje przysłowiowe cztery ściany, często zaciągamy kredyt na min 30 lat i było by bardzo nie wskazane, żeby kupić mieszkanie z tzw problemami.

A tych problemów może być naprawdę wiele od wszelkiego rodzaju służebności, po roszczenia komornicze, a kończywszy na różnych wpisach w księdze wieczystej, na skardze Pauliańskiej kończąc.

Na początek aby łatwiej było nam zrozumieć o czym rozmawiamy warto by było wyjaśnić pojęcie księgi wieczystej.

Pewnie wszyscy z nas wiedza co to jest,  ale już bardziej precyzyjnie opisać i stwierdzić co to jak i gdzie to już wydaje się być problemem.

 

Zgodnie z Wikipedią:

 

Księga Wieczysta – jest to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.

 

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

  1. dział I:
    1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
    2. dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
  2. dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
  3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
  4. dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Skoro już wiemy co to jest Księga Wieczysta i z czego się składa przejdźmy do pułapek.

 

Pierwszym podstawowym błędem jest podejście typu: „a po co mi pośrednik, przecież to żadna filozofia kupić mieszkanie,  trzeba wyszukać tylko ofertę na portalach internetowych  takich jak: dobryadres.pl, oferty.net, czy Gratka  itp.,  sprawdzić ewentualnie Księgę Wieczysta i spokój, resztę sprawdzi Notariusz…” – Nic bardziej błędnego.

Po pierwsze Notariusz niczego nie sprawdza i nie ponosi odpowiedzialności. Zadaniem notariusza jest tylko sporządzić akt kupna-sprzedaży zgodnie z obowiązującymi przepisami i tylko tyle. Oczywiście  wielu notariuszy podpowiada pewne rzeczy, ale pamiętajmy, że nie maja takiego obowiązku.

Po drugie: ilu z ludzi nie pracujących w branży nieruchomości tak naprawdę umie czytać Księgi Wieczyste? Sam osobiście znam kilka , które są maklerami, a mimo wszystko nie umieją czytać Ksiąg Wieczystych, to co dopiero zwykli zjadacze chleba.

Bardzo często spotykam się z teorią, że wystarczy sprawdzić hipotekę i dział III Księgi Wieczystej, a jak nic nie ma, to spokojnie można kupować.

Otóż nic bardziej błędnego. Tak jak pewnie większość by się zgodziła, że w przypadku gdy jest wpis w dziale IV Hipoteka w Księdze wieczystej  nie należy kupować  mieszkania, ja powiem, że to zależy od zaświadczenia z Banku, na rzecz którego jest Hipoteka.

 

Wyjaśnijmy sobie co to jest w ogóle hipoteka.

Hipoteka jest to przede wszystkim wysokość zobowiązania podana w pieniądzu, do której wierzyciel (z reguły bank, choć nie zawsze) może mieć roszczenia i może wyegzekwować z nieruchomości. Bardzo często mylnie ludzie interpretują, iż wysokość hipoteki jest równa zadłużeniu – jest to bardzo duży błąd, ponieważ zobowiązanie może być dużo mniejsze niż hipoteka, bo zostało już częściowo spłacone. A niestety hipoteka nie została zaktualizowana, bo tego najnormalniej w świecie się nie robi. Wtedy o wysokości zobowiązania świadczy aktualne zaświadczenie od wierzyciela (np. Banku) o aktualnej wysokości zadłużenia.

Dodatkowo obecnie banki doliczają sobie ok 70 % kwoty kredytu jako zabezpieczenie kosztów procesu, upomnień, zawiadomień itp. A wtedy wysokość hipoteki wynosi 170 % rzeczywistego zadłużenia. Co może nas jako kupujących bardzo zmylić.

Jak już wiemy co to hipoteka, to zajmijmy się działem III Księgi wieczystej  – Roszczenia.

W tym dziale mogą być wpisane  różne inne zobowiązania, takie jak np. roszczenia komornicze  zwane wpisami komorniczymi, roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży i wiele innych roszczeń.

I tu też trzeba zwrócić uwagę kto i kiedy się wpisał z roszczeniem, bowiem często zdarza się, że takowe roszczenie jest już dawno przedawnione, ale w księdze nadal widnieje.

 

Następną pułapką  może być  niezgodność Księgi wieczystej ze stanem faktycznym.

Jedną z takich niezgodności jest bardzo często niezgodna ilość pokoi.

Np w księdze wieczystej widnieją 4 pokoje, a w rzeczywistości jest tych pokoi tylko trzy. Dla kupującego może to nie mieć kompletnie żadnego znaczenia. Ale już dla banku ma bardzo duże znaczenie, nawet do tego stopnia, że może odmówić udzielenia kredytu, a taka sytuacja może kupującego drogo kosztować (zwłaszcza gdy podpisał umowę przedwstępną z zadatkiem).

Poza tym w dziale tym może być wpisana wzmianka  o niezgodności  KW ze stanem faktycznym w kwestii prawnej.

Prawda jest taka, że dużo informacji jest wpisanych w Księdze Wieczystej, ale naprawdę trzeba umieć je wyczytać, a przede wszystkim je prawidłowo zinterpretować.

Dla solidnego pośrednika, znającego się na swoim fachu, to jest naprawdę błahostka, jednakże wynikająca z wielu lat doświadczenia i nauki. Dla przeciętnego zjadacza chleba może to być dużym problemem do końca życia.

Jest jeszcze kilka pułapek związanych z Księgami Wieczystymi.

Otóż wszyscy wiemy, że wszelkie wnioski do ksiąg wieczystych nie są realizowane w czasie rzeczywistym, tylko wnioski takie są przyjmowane i odpowiednio zaznaczane w Księdze Wieczystej. I tu zaczyna się problem… osoba która nie zna się na Księgach Wieczystych, naprawdę będzie miała duży problem ze znalezieniem takiej wzmianki, a dotyczyć one mogą każdego działu Księgi Wieczystej, a zwłaszcza II, III, i IV – co może doprowadzić do paskudnych implikacji.

Następnym problemem jest kwestia służebności. Nie wszystkie służebności są wpisane do Księgi Wieczystej.

Oczywiście służebności przechodu, czy przejazdu na gruntach, albo coraz częściej spotykane – służebność przesyłu, są wpisywane, ale już służebności zamieszkania, lub tzw „dożywocia” znacznie rzadziej.

Logika podpowiada, że te służebności powinny być wpisane w Księdze Wieczystej, ale rzeczywistość jest niestety inna. Nasz ustawodawca niestety w swojej wspaniałomyślności, przeoczył drobny szczegół. Otóż służebności powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego i to jest dobre, ale notariusz nie ma obowiązku wpisywania takiej służebności do Księgi Wieczystej. Oczywiście notariusz jest zobowiązany wysłać taki akt  zawierający służebność do Sądu Wieczystoksięgowego, ale sąd nie ma obowiązku ujawniać służebności, o ile nie był złożony taki wniosek.

Nasuwa się więc pytanie, jak ustrzec się przed taka sytuacją? Są dwie możliwości:

 

Pierwsza bardziej kosztowna, ale bezpieczniejsza, to zatrudnić pośrednika. Najlepiej licencjonowanego i zrzeszonego w lokalnym stowarzyszeniu, tak jak np. w Zachodniopomorskim Stowarzyszeniu Pośredników Nieruchomości w Szczecinie. I używając tu sformułowania Pośrednik oczywiście mam na myśli Biuro Nieruchomości, choć powinniśmy rozmawiać z jednym pośrednikiem. Bardzo często jest tak, że biura pod swoim szyldem zatrudniają  ludzi bez licencji Pośrednika. I pewnie zaraz pojawią się głosy oburzenia, iż teraz nie potrzeba mieć licencji do prowadzenia działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tak, zgadzam się z tym – nie potrzeba. Zatem w jaki sposób zweryfikować wiedzę Pośrednika, jak sami się na tym nie znamy? To tak, jakby instruktorem jazdy była osoba bez prawa jazdy.

Możliwość jest bezpieczniejsza gdyż Pośrednik nie dość, że posiada odpowiednia wiedzę,(zweryfikowana kursem i egzaminem), to gdyby jednak się okazało, że jednak coś przeoczył (co prawie nie możliwe jednak jest tylko człowiekiem), to jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej i ubezpieczyciel zaspokoi nasze roszczenia.

 

Druga,  mniej kosztowna, to oczywiście przejrzenie dokumentów Księgi Wieczystej, ale wiąże się to po pierwsze z umiejętnością  czytania dokumentów, a po drugie z dostępem do Księgi Wieczystej, a zwłaszcza dokumentów Księgi, który już wcale nie jest taki ogólny, jak się przyjęło mówić.

Otóż muszę tu wykorzystać sytuacje i obalić mit jakoby Księgi wieczyste były w pełni jawne.

Tak, zgadzam się: dostęp do Ksiąg Wieczystych ma każdy, ale tylko do wglądu aktualnej wersji elektronicznej. Jednakże do dokumentów, niestety już nie. Jak już wspomniałem nie wszystkie informacje są zawarte w wersji elektronicznej księgi. Dużo rzeczy jednak trzeba szukać w dokumentach.

W związku z tym  jest bardzo łatwo popełnić błąd lub nie znaleźć interesującej nas informacji  w dokumentach. Poza tym musimy jeszcze wiedzieć czego szukać, jaka nas informacja interesuje, czego się bać, a co możemy zignorować. W tym gąszczu wszelkich aktów, zaświadczeń, szkiców, mapek itp. naprawdę trudno jest się zorientować osobie bez odpowiedniego przygotowania i doświadczenia, które posiada licencjonowany Pośrednik.

Reasumując: nie wystarczy znaleźć w internecie na portalach typu dobryadres.pl oferty i podpisać umowę przedwstępną, czy akt umowy końcowej.

Warto sprawdzić Księgę Wieczystą i inne dokumenty.

A co kiedy mieszkanie nie ma Księgi Wieczystej?!

A to już w drugiej części „Pułapek przy zakupie nieruchomości”.